서울 전역 등을 규제지역으로 묶은 정부의 '10·15 부동산 대책' 여파로 거래량 감소, 매매지수 하락 등 단기간 시장 급등 현상을 억제하는 효과가 나타나고 있다. 
문제는 건설경기 악화가 수년간 지속하는 상황에서 이 같은 시장 위축이 장기화할 경우 건설경기에 추가 악재로 작용할 수 있다는 점이다. 전문가들은 공급 부족 심화와 실수요 억제에 따른 시장 경직 상황이 고착화할 수 있음을 우려하고 있다.
주택건설업계에서는 민간 주택 공급이 지지부진한 상황을 극복할 대안으로 '주택공급 특별대책지역' 제도를 도입하자는 제안도 나온다. 


릴게임온라인
/사진=이명근 기자 qwe123@


꽁꽁 얼어붙은 시장 위에 '규제' 추가  
14일 국토교통부 실거래가공시시스템에 따르면 이달 12일까지 서울 전체 아파트 매매거래량은 260건에 그쳤다. 2건의 해지건을 감안하면 258건이다. 이마저도 송 바다이야기릴게임 파구 등 기존 규제지역에서 대부분의 거래가 이뤄졌다. 새로 규제로 묶인 곳 일부는 거래가 한 건도 이뤄지지 않았다. 
지난달 같은 기간(1~12일) 해지건을 뺀 거래량이 2853건이었던 것을 감안하면 거래량이 11배 넘게 줄어든 것이다. 
매매가격 지수 및 심리지수도 큰폭으로 떨어졌다. 10·15 대책 전후로 서울 지역 골드몽게임 아파트 주간 매매가격 변동률은 0.5%를 넘어섰다. 2~3주 새 집값이 1% 넘게 올랐다는 얘기다. 그러나 대책 발효 이후인 10월27일 기준 주간 매매가격 변동률은 0.23%로 상승폭이 전주 대비 절반 가까이 줄었다. 이어 11월3일엔 0.19%, 11월10일엔 0.17%로 상승률이 내렸다. 
매수 심리도 3주 연속 하락 중이다. 한국부 릴게임뜻 동산원 주간 아파트 매매수급 동향에 따르면 10월20일 105.4였던 매매수급지수는 △10월27일 103.2 △11월3일 102.4 △11월10일 102.0로 내렸다.
강남권역을 비롯한 서울 내 대부분의 권역에서 매수심리가 약해졌으며 노도강(노원·도봉·강북)이 포함된 동북권은 대책 발표 이후 지수가 100 아래로 떨어졌다. 아파트 매매수급 쿨사이다릴게임 지수는 100을 기준으로 0에 가까울수록 아파트 매매 공급이 수요보다 많고 200에 가까울수록 수요가 공급보다 크다는 것을 의미한다. 
전문가들은 서울 전역, 경기 12곳을 '조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역'으로 묶은 만큼 거래량 감소와 매매 심리 위축으로 단기간 급등했던 시장의 불은 끌 수 있을 것으로 분석했다. 
문제는 그 이후다. 수년간 건설경기가 악화한 상황에서 이 같은 시장 경직이 장기화할 경우 향후 공급에 심각한 영향을 미칠 수 있다는 지적이 나온다. 



전국 분양주택 인·허가 추이/그래픽=비즈워치


앞뒤 꽉 막힌 건설경기…실착공 '글쎄' 
현재 건설경기 침체는 단순 시장 사이클의 저점이 아닌 공사비·인건비 상승과 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 문제 등 복합적 요인으로 인한 구조적 위기라는 점에서 더 위험하다는 게 전문가들의 지적이다.
이지혜 한국건설산업연구원(건산연) 연구위원은 '2026년 건설경기 전망' 보고서를 통해 "국내 건설투자는 2020~2024년까지 4년 연속 내림세를 기록했고 올해는 침체가 더 심화했다"면서 "재건축·재개발 수주 증가로 건설수주는 전년 대비 소폭 상승했으나 착공 및 기성은 급감했다"고 밝혔다. 
실제 올해 1~8월 기준 건설수주는 지난해 대비 3.7% 상승했지만, 건축 착공면적은 16%, 건설 기성은 18.5% 줄었다. 연구원은 월간 건설 기성 침체가 2024년 5월부터 역대 최장기간인 16개월 연속 지속하고 있다고 분석했다. 
건설 기성은 착공부터 현재까지 진행된 공사량의 진척도를 의미하는 것으로 현재 건설경기를 보여주는 동행지표다. 즉 기성이 줄면 건설사의 현금흐름이 악화해 유동성 위기가 발생할 수 있다. 또 신규 투자나 사업 확대를 위한 자금조달이 어려워 성장 동력도 약해질 수 있다. 



2023~2025년 1~8월 부문별 분양주택 인·허가/그래픽=비즈워치


건설경기 선행 지표도 좋지 않다. 대표적 선행지표인 분양주택 인허가 규모도 감소 추세에 있다. 국토교통부에 따르면 2022년 전국 분양주택 인허가 규모는 48만168가구, 2023년엔 이보다 23.6% 줄어든 36만6869가구였다. 
지난해에는 전년 대비 5.8% 줄어든 34만5692가구에 그쳤다. 이는 지난 10년 평균(2014년~2023년, 49만1377가구) 대비 14만5000가구가 줄어든 규모다. 여기에 올해 1~8월 기준 인허가 규모는 17만1747가구로 지난해 동기(19만9008가구)와 비교해 13.7% 줄었다. 
공공부문의 인허가는 소폭 늘었으나 민간 부문 인허가가 크게 줄어든 영향이다. 전문가들은 수년간 지표가 악화한 가운데 내년 역시 회복이 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 
김성환 건산연 연구위원은 "내년 주택 인허가는 47만가구, 분양은 25만가구로 올해 대비 늘어날 것으로 본다"며 "다만 이는 물량이 줄어온 만큼의 기저효과로 봐야 한다. 2023년 이후 누적된 41만7000가구 규모 미착공 물량이 쌓여있어 실질적인 공급 자체가 많이 늘지는 않을 것"이라고 전망했다. 
착공과 기성 감소, 고비용 환경, 규제 강화 등 건설산업 전반에서 체력 저하가 지속돼 공급을 더 억죌 수 있다는 것이다. 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "코로나 이후 화폐 가치가 떨어지고 금·주식 등 다양한 자산 가치가 오르는 상황에서 특정 지역 집값만을 임의로 누르는 것은 현실적으로 불가능하다"면서 "인허가가 늘어도 실착공이 쉽지 않은 상황이어서 공급이나 수요 억제에 따른 시장 안정 효과를 기대하기 어렵다"고 했다. 



경기도 평택 미분양 아파트/사진=이명근 기자 qwe123@


이 같은 상황을 극복하자며 주택산업연구원은 '주택공급 특별대책지역' 제도를 건의했다. 도시정비사업을 포함해 일정 규모 이상 주택건설사업 승인 권한을 국토부 장관으로 일원화하고 '통합심의위원회'에서 인허가를 전담하며 관계기관 협의도 촉진하는 구역을 설정하자는 것이다. 추가 용적률과 각종 영향평가 특례 부여, 토지수용권, PF 우대 등을 해법으로 제시하고 있다. 
한 건설업계 관계자는 "건설경기 악화는 건설업체뿐 아니라 하청 업체를 비롯해 건자재, 장비, 설계, 운송, 인테리어, 일용직 노동자 등 다양한 전후방산업에 영향을 미친다"라며 "장기간 이어질 경우 실물경제에 파장이 더 커질 수 있다는 점을 간과하면 안 된다"고 말했다.
김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)
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